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主编: 傅恒华
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蓝城傅林江:没有资源与耐心不要做健康产业
作者:傅林江 日期:2015年05月07日 来源:观点地产网(广州) 浏览:


    分分合合的大戏之后,绿城与融创的纠葛随着上海融绿平台的处置结果公布而暂告一段落,双方虽分手,但缘分还未散尽,依然保留有少部分合作。

最终绿城支付19.7亿元代价,获得上海融绿旗下的上海豪宅项目黄浦湾;融创则通过股权置换与收购,将除开黄浦湾之后的上海融绿平台收入囊中。

而且交易完成后,绿城预计可以获得33.9亿元的现金流量净额,以及出售收益和可取得分红合共计7.81亿元。

回归发展主线,绿城今后何去何从,在风云变幻的房地产市场走出怎样的路,才是宋卫平及其带领的绿城团队亟需思考的问题。

于融创绿城合作之初创立的蓝城中国,在创立背景剧变,母公司大股东变更之后,发展走势也被市场关注。

在2015城市观点论坛杭州行现场,绿城集团执行总经理、蓝城集团执行总裁傅林江先生接受观点地产地产新媒体专访,详解蓝城现状及对当前市场看法。

蓝城现状

作为绿城集团执行总经理,傅林江还同时兼任蓝城集团执行总裁。2014年5月,绿城融创并购交易敲定时,宋卫平称,会剥离部分开发能力去做代建业务、养老业务和限贷农业,并采用新的名字“蓝城”。

随后宋卫平首次以蓝城中国董事长身份接受采访并透露,按照其初步规划,蓝城将会逐步梳理出盈利模式清晰、成长性最好的几个业务板块,比如代建、物业和电商,成熟一个上市一个。

发展至今,据傅林江介绍,2014年蓝城的代建规模,从销售量来讲已经卖了180个亿,总共接近90个项目。项目分布在近40个城市,既有一线城市也有县级、地级城市。

“蓝城代建项目从开始扩张的时候(原绿城代建部分),都是全国投资,哪里有项目没做好,叫我们去做,我们就把它做好。”

据其预期,2015年蓝城代建的销售额可能会突破200个亿。现在的代建业务珠海、三亚有,北京、青岛也有,在上海、浙江也有。

而且傅林江还向观点地产新媒体透露,近期可能会在广州开展一个项目,已经在谈马上就会签约。“签约之后就准备进入广州,是中交的地,交给我们去做代建。”

在现代农业方面,蓝城的农业板块也已经做了有三四年。“现在的规模大概有几千亩地,与中国工程院和浙江农科院合作的院士工作站都在蓝城农业那里。”

傅林江指出,“绿城集团里面有两块,一块主要是做重资产直投项目,做综合体、酒店、写字楼,还有别墅、公寓等。这条线已经进入了全国50多个城 市,大约107个分公司。”而蓝城原来就是以轻资产模式做出来的,后面扩充到农业板块、健康板块、养老板块,以及和政府对接的轻资产模式,一共四大板块。

不过在绿城与中交联姻之后,按照彼时透露的消息,蓝城在该次合作后战略发展地位居于绿城次位。据宋卫平披露,在中交集团进入绿城董事会以后,会更加专注于绿城,然后由绿城再去影响或者控股蓝城。

“绿城和蓝城之间会有一个非常好的战略合作关系。但是中交和绿城将成为蓝城后边的强大依托和支持,可能是同股东。”宋卫平指出。

业务发展

在蓝城的众多业务中,傅林江提到房地产众筹。他称蓝城对此已经研究好长时间,而且已经研究得很透了。关键是现在无法实施,政策法律问题解决不了,国家没有支持这部分。

“现在房地产众筹是一个发展方向,但是法律上的问题,具体的操作还有待发展,而且现在还没有成功的案例。”

他还指出,房地产众筹在国外是中介平台的问题,还没有落到下面,但通过这种方式解决了房地产开发资金的问题。

代建业务方面,杭州本土的另一代表房企滨江集团也进入代建领域,而且现在已经有很多房地产企业去做代建。

傅林江对观点地产新媒体特别指出,在众多开展代建业务的房企中,完全独立去做代建,并把这部分业务分离出来的还只有蓝城一家。“蓝城也是国家的龙头企业,拥有其它企业没有的独一无二的品牌。”

对现在做的健康产业,傅林江表示,一般房地产企业做不了这块业务。“做这个(健康产业)需要有基础。绿城为什么能做?因为我们已经做了8年的医院,我们的医院在浙江省卫生系统是排在前三位的,要有医疗背景才能去做健康。”

傅林江表示,现在人们的生活水平、收入提高之后,健康产业的发展前景非常阳光。大家都想去尝试,但是这个过程当中需要用大量的资源以及时间和耐心去培育。如果做不到这点,就不要去做这个东西。

同时就当前市场热点“互联网+”的话题,傅林江称,绿城的云服务平台、智慧社区服务,甚至里面的一些营造、后续的服务,都把这些概念融入进去。

互联网思维方式在产品定位方面,是根据人们的需求来提供服务打造产品;在解决营销模式方面,则是用这种思维方式改变传统的营销模式。

另外,受佳兆业事件爆发影响,房企在海外的融资环境也发生变化。在傅林江看来,变化的并非是融资机会减少,而是房企受关注的侧重点会较以前有所不同。

“海外投资人都很聪明,现在关键还是看企业基本面的运营情况,并不会因为一颗老鼠屎,就说整缸米肯定不行。现在会更加看重公司的背景、运营情况等。”

傅林江认为,当前开发商的融资环境并没有明显好转。未来还是要看政策,而且预计会好起来。否则“再继续这样下去的话,很多房地产公司都要死掉。”

杭州市场

现在,随着最新330新政出台,杭州市场成交量逐步上扬。不过傅林江却指出,市场现状并未如数字表现那么好。

“中央的政策出台到地方政府的实施是有一个时间差的。虽然330新政之后杭州的成交量上升,但同时库存量也在继续上升。”

傅林江打比方称,可能原来杭州的开发商是100家,现在开发商可能有120家,虽然整体推盘量上来了,但是平分到每个开发商身上,单独的开发量就可能在往下走。

在这样的背景下,政府对推地节奏的把控将对市场走势有更为深远的影响意义。傅林江认为,理论上讲中央也有规定,要根据存量、新开量的具体情况来控制开发节奏,但是政府要考虑的并不止这些,在土地政策背景下,没钱用了还是会继续推地。

傅林江还对观点地产新媒体指出,现在推地时搭配商业,让市场上商业过剩问题较为突出,而且他还称现在杭州的写字楼市场局势起码5年内无法扭转。

“并非是项目做得不够好,关键还是在于量太大。”傅林江指出,互联网时代对某些商业的需求量也发生了变化,再加上中央八项规定以后,有些办公楼面积都要控制,这些都有影响。而且经济下行,很多企业都不去买写字楼。

对开发商而言,新政出台则是绝佳的机会可以快速出货。“现在开发商都很聪明,都不会去加价,现在都是走量。所以市场现在是量升价稳,跌是不大会跌的。”

他也指出,杭州库存肯定还是在上升,因为市场投放量大于需求,在这个情况下价格要涨上去的可能性不大,但是成交量会走上去。

就绿城自身而言,今年与去年相比的话,总体来讲推出的项目差不多,今年可能新推出来的比较少,后期加推的量还是不少的。

 
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